Un prêt amortissable c’est quoi ?

Un prêt amortissable est un prêt pour lequel le remboursement d u capital est « étalé » dans le temps.

L’emprunteur rembourse à chaque échéance, en générale mensuelle, une mensualité constante, c’est-à-dire dont le montant est fixe, comprenant :

  • Une part de capital
  • Une part d’intérêts

Au début de l’emprunt, les intérêts sont plus importants que le capital. Au fur et à mesure des années, le montant des intérêts diminue alors que le montant du capital à rembourser augmente, le tout proportionnellement.

Il peut s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable :

  • Prêt à taux fixe: Le taux d’intérêt sera toujours le même dans le temps. Le coût total du crédit est connu à l’avance, les mensualités ainsi que la durée du prêt sont identiques tout au long du prêt.
  • Prêt à taux variable: Le taux d’intérêt varie au cours du temps. Les mensualités et/ou la durée du prêt varient à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations du taux d’intérêt.

La durée du prêt amortissable peut aller jusqu’à 30 ans.

Remarque : Les prêts amortissables constituent la majorité des prêts immobiliers.

Un prêt in Fine c’est quoi ?

Un prêt In Fine, aussi appelé prêt « non amortissable », est un prêt pour lequel le remboursement s’effectue en deux temps :

  • Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse, mensuellement, que les intérêts d’emprunts et les mensualités d’assurance.
  • Au terme de l’emprunt, le capital emprunté est remboursé en une seule fois.

Le crédit in fine nécessite un apport d’au moins 30 % de la somme à emprunter.

En général, le prêt in fine est destiné aux foyers fiscaux fortement imposés (en général taux d’imposition supérieur à 30 %) et l’emprunteur doit démontrer de la stabilité de sa situation financière afin de justifier qu’il dispose des ressources nécessaires pour rembourser le prêt à l’échéance.

La banque peut s’assurer de sa capacité de remboursement en lui imposant un versement unique et/ou des versements complémentaires sur un produit de placement associé et choisi par elle (assurance-vie par exemple) d’un montant prédéterminé. Cette épargne représente, pour la banque, une garantie réelle de remboursement à l’échéance du prêt.

Il peut s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable.

En général, la durée maximale d’un crédit à taux fixe avec remboursement du capital in fine est de 15 ans et 20 ans pour un taux variable.

Quelles différences entre prêt amortissable et prêt in fine ?

Prêt amortissable Prêt in fine
Mensualité Mensualité composée :

  •  d’une part d’intérêt
  • et d’une part de capital
Mensualité composée :

  • des intérêts pensant toute la durée du prêt
  • et des intérêts et du remboursement du capital au terme
Montant du capital Augmente à chaque échéance : Remboursement du capital étalé dans le temps Montant identique tout au long de la durée : Capital non amorti jusqu’au terme du crédit
Montant des intérêts Intérêts calculés sur le capital restant dû donc diminuant à chaque échéance Intérêts calculés sur le capital emprunté donc plus importants que pour un prêt amortissable
Avantages fiscaux NON

OUI :

  •  Possibilité de déduire les intérêts réglés chaque mois des revenus fonciers
  • l’argent mis de côté pour payer le capital à la fin du crédit peut bénéficier d’une fiscalité réduite
Coût Coût plus faible mais risque associé aussi Coût plus élevé
Clientèle cible

Personnes peu imposées (sous la tranche d’imposition à 30 %) et correspondant à la majorité des emprunteurs

Clients patrimoniaux (au-dessus de la tranche d’imposition à 30 %)

Pour quels objectifs ?

Le principal objectif du prêt amortissable est le suivant :

  • Procéder à un remboursement du capital « étalé » dans le temps.

Le principal objectif du prêt in fine est le suivant :

  • Effectuer le remboursement du capital au terme du prêt et déduire les intérêts réglés des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif.

Avantages / Inconvénients

  Prêt amortissable  Prêt in fine 
Avantages 
  • Facile d’accès : accessible à la majorité des emprunteurs
  • Coût moins élevé que pour le crédit in fine
  • Pas d’assurance emprunteur exigée en général
  • Remboursements mensuels plus élevés
  • Fructification de l’épargne associée au prêt immobilier
  • Intérêts déductibles des revenus locatifs
Inconvénients 
  • Échéances de prêt plus élevées que pour le prêt in fine
  • Coût total du prêt plus élevé lorsque la durée de remboursement augmente
  • Intérêts non déductibles des revenus fonciers
  • Coût plus élevé qu’un prêt classique (intérêts plus élevés)
  • Prêts destinés aux clients « patrimoniaux » 
  • Taux d’intérêt en général plus élevés que pour un prêt amortissable

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