La défiscalisation c’est quoi ?
La défiscalisation existe depuis une vingtaine d’année et consiste à investir de l’argent afin de récupérer une partie de la somme en réduction ou crédit d’impôt sur le revenu. Il s’agit d’un avantage fiscal qui permet de payer moins d’impôt et de favoriser, soutenir ou relancer un secteur en particulier.
La défiscalisation s’applique dans le financier et dans l’immobilier.
Dans le cadre de l’immobilier, le législateur, à travers, les lois de défiscalisation immobilière 2018 encourage l’investissement locatif, dans le neuf et l’ancien.
Remarque : En 2018, le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par foyer limite néanmoins la capacité de chacun à défiscaliser ses revenus. Il faut noter néanmoins, que les lois Monuments Historiques et Malraux échappent à ce plafonnement.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf ?
- Loi Pinel
La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui permet de favoriser la construction de logements neufs dans des zones où l’offre locative est insuffisante c’est-à-dire les zones « tendues » du territoire. Pour cela, elle permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’acquisition.
Les logements éligibles à la loi Pinel sont les suivants :
- Les logements neufs ou en état futur d’achèvement.
- Les logements anciens faisant l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques (thermique, énergétique etc.) proches de celles d’un logement neuf.
Les locaux affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.
La loi Pinel Permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui dépend de la durée d’engagement de location du bien acquis :
| Période | Réduction d’Impôt | Plafond |
| 6 ans | 12% de l’investissement* | 36 000 € |
| 9 ans | 18% de l’investissement* | 54 000 € |
| 12 ans | 21% de l’investissement* | 63 000 € |
* Montant Total TTC
| Avantages | Inconvénients |
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- Location meublée
Un logement meublé correspond à : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». *
Les revenus de locations meublés sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cela signifie qu’il est possible de déduire, des loyers encaissés, la majorité de charges acquittées telles que les coûts d’acquisition d’immeuble ou les frais de comptabilité. Si le propriétaire est soumis au régime réel des BIC, il est possible d’amortir les meubles et les immeubles.
Il est possible de bénéficier du régime simplifié d’imposition de la location meublée à savoir le régime micro-BIC :
| Régime micro Bic | Conditions d’accès |
| Abattement de 50 % dans le cas des locations à usage de résidence principale du locataire, à usage temporaire et des locations saisonnières (abattement minimum de 305 €) | Loyers annuels inférieurs à 70 000 € |
| Abattement de 71 % dans le cas de la location saisonnière de meublés de tourisme et chambre d’hôtes et de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France » à condition qu’ils soient classés « meublé de tourisme ». | Loyers annuels inférieurs à 170 000 € |
Les bailleurs de meublés se répartissent entre loueur de meublé professionnel (LMP) et loueur de meublé non-professionnel (LMNP).
| Avantages | Inconvénients |
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- Le dispositif Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est une loi fiscale qui concerne les investissements en logement meublé non professionnel (LMNP) et essentiellement les résidences de services neuves ou rénovées. Cette loi permet la défiscalisation des loyers générés par l’investissement ainsi qu’une réduction d’impôts.
Pour être éligible au dispositif LMNP Censi-Bouvard, les logements doivent être situés dans une des résidences suivantes :
- Les résidences avec services pour étudiants
- Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
- Les résidences d’accueil et de soins agréées
Remarque : L’acquisition d’un logement dans une résidence de tourisme ne permet plus de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard depuis 2017.
Il doit s’agir d’un logement :
- Soit neuf n’ayant jamais été habité, ni utilisé sous quelque forme que ce soit ;
- Soit en état futur d’achèvement ;
- Soit réhabilité et achevé depuis 15 ans maximum.
Le logement doit être entièrement meublé et équipé.
La loi Censi Bouvard offre aux investisseurs les mesures de défiscalisation suivantes :
| Mesures de défiscalisation | Conditions et dispositions spécifiques |
| Réduction d’impôt égale à 11% du prix d’acquisition (Hors taxe) ou du prix de revient des logements rénovés majoré du montant des travaux | Limite de la réduction de 300 000 € par an et par foyer fiscal.
Le montant maximum de la réduction d’impôt est donc de 3 666 €. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable sur l’impôt des 6 années suivantes |
| Récupération de la TVA soit 20% du montant de l’investissement | Pour récupérer la TVA payée sur le prix du logement il faut que :
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| Avantages | Inconvénients |
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Quels sont les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien ?
- Loi Malraux
L’investissement en loi Malraux accorde à l’investisseur effectuant d’importants travaux de restauration dans un bien immobilier ancien situé dans des secteurs dits « sauvegardés », une réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés.
Les immeubles concernés par la défiscalisation permise dans le cadre de la loi Malraux sont les immeubles situés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) :
- Couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé
- Ou par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP)
- Ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique
Il peut s’agir également des immeubles situés dans des secteurs d’habitat ancien dégradé présents sur la liste dressée par l’arrêté du 19 janvier 2018.
Les Travaux éligibles à loi Malraux sont les Travaux de démolitions, les Travaux de reconstitution de toiture, les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants, les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble, les Travaux déclarés d’utilités publiques, les Travaux qui ont pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties commune, les Travaux de réparation et d’entretien et d’amélioration de l’habitation.
Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt déterminée sur le montant des travaux de restauration engagés, suivant la localisation des travaux de restauration, à hauteur de :
| Taux de réduction d’impôt | Localisation de l’immeuble |
| 30 % | Sites Patrimoniaux Remarques faisant l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur |
| 22 % | Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) |
| Avantages | Inconvénients |
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- Loi Monuments Historiques (MH)
La loi sur les Monuments Historiques est une loi de défiscalisation existant depuis plus de 100 ans qui vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques.
Les immeubles concernés par la défiscalisation permise dans le cadre de la loi Monuments Historiques sont les suivants :
- Les immeubles classés Monuments Historiques;
- Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- Les immeubles faisant partis du patrimoine national en raison du label délivré par la « Fondation du patrimoine » si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine ;
- Les immeubles faisant partis du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances et qui sont ouverts au public.
Les Travaux éligibles à loi monuments historiques sont les Travaux de démolitions, les Travaux de reconstitution de toiture, les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants, les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble, les Travaux déclarés d’utilité publique, les Travaux qui ont pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties commune et les Travaux de réparation et d’entretien et d’amélioration de l’habitation.
Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier « Monuments Historiques » ainsi que les intérêts d’emprunts relatifs à l’acquisition du bien et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers.
Si le montant des travaux dépasse les revenus fonciers, le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
On distingue, entre les monuments historiques donnés en location et ceux occupés personnellement par le propriétaire, quelques différences :
| Monuments historiques donnés en location et procurant des revenus | |
| Revenus fonciers | Revenu global |
| Déduction à 100% des charges de la propriété + abattement forfaitaire de 2 290€ ou 1 525€ selon que l’immeuble comprend ou non un parc ou un jardin ouvert au public | Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation |
| Monuments historiques occupés par leur propriétaire et procurant des recettes imposables | |
| Revenus fonciers | Revenu global |
| Déduction à 100% des charges liées au droit de visite + travaux de réparation ou d’entretien subventionnés
Pour les autres dépenses : Déduction au prorata de la surface des locaux auxquels le public a accès (en absence de justificatifs : 75%) |
Déduction sur le revenu global des charges foncières qui se rapportent uniquement à la partie d’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (en absence de justificatif : 25%)
Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation |
| Avantages | Inconvénients |
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