Un déficit foncier c’est quoi ?

Un déficit foncier est constaté lorsque les charges de propriété supportées par le propriétaire d’un bien mis en location et déductibles sont supérieures aux loyers qu’il perçoit.

En matière de calcul,  il faut soustraire du revenu brut foncier les charges déductibles. Si le revenu net foncier déterminé est négatif, il y a un déficit foncier.

Les charges déductibles du revenu brut foncier sont les suivantes :

  • Frais réellement décaissés (frais de procédure, assurance propriétaire etc…)
  • Frais de rémunérations des concierges et frais réels de gérance
  • Primes d’assurance pour risques de loyers impayés
  • Paiement effectués sur travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien
  • Taxe foncière et taxes annexes
  • Intérêts des emprunts
  • Provisions pour charges (uniquement pour les copropriétaires bailleurs)

Il existe 2 principales obligations en matière de déficit foncier :

  • Le propriétaire doit être imposé suivant le régime réel (régime par défaut si les loyers versés sont supérieurs à 15 000 €).
  • Si un déficit foncier et déduit du revenu, le propriétaire doit continuer de mettre le bien en location de manière effective et continue pendant au moins 3 ans.

Pour qui ?

Les règles du déficit foncier s’appliquent en matière d’immeubles détenus en direct par le propriétaire ou par une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCPI déficit foncier.

Quelles sont les règles d’imputation en matière de déficit foncier ?

Lorsqu’un déficit foncier est déterminé, celui-ci est automatiquement déduit des revenus.

Il peut être imputé soit sur le revenu foncier, soit sur le revenu global selon qu’il soit dû aux intérêts d’emprunt ou aux charges non financières.

Type d’imputation

Déficit dû aux charges financières liées aux intérêts d’emprunts Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes
Déficit dû aux charges non financières liées à l’exploitation et aux travaux Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 € pour ceux qui ont investi sous le dispositif Périssol)

Si le déficit dépasse la limite de 10 700 €, l’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers suivants.

Comme les autres revenus du patrimoine, les revenus fonciers supportent l’impôt sur le revenu au barème progressif, ainsi que les prélèvements sociaux au taux global de 17.2 %.

Remarque : Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Pour quel objectif ?

Le principal objectif est le suivant :

  • Diminuer l’assiette d’imposition grâce à la déduction des charges et travaux de rénovation effectués sur le bien immobilier.

Avantages / Inconvénients

Avantages Inconvénients
  • Possibilité de faire baisser le montant de son impôt sur le revenu grâce aux règles d’imputation du déficit foncier
  • Surplus de déficit foncier reportable sur les années suivantes
  • Non soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an
  • Obligation de louer le logement pendant les 3 années qui suivent celle de la déduction
  • Règles du déficit foncier applicables qu’en cas d’imposition au régime réel
  • Imputation du déficit foncier sans effet sur les prélèvements sociaux

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