Le démembrement de propriété c’est quoi ?

Le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui permet de partager un bien avant de le transmettre.

Le droit de propriété peut être décomposé en deux éléments :

  • L’usufruit : C’est le droit de jouir d’un bien dont on n’est pas propriétaire et de percevoir les revenus générés par ce bien.
  • La nue-propriété: Elle rassemble toutes les prérogatives importantes de la propriété telles que le droit de vendre, l’obligation d’exécuter les gros travaux etc.

L’usufruitier est autorisé à vivre dans le logement, le gérer et, le cas échéant, à le louer pour en percevoir les loyers. Il a à sa charge, les impôts fonciers et locaux s’il occupe le logement, les frais de gestion de la location et les taxes sur les revenus fonciers s’il loue le bien.

Le nu-propriétaire est celui qui possède le bien sans l’habiter ni avoir la jouissance. D’un point de vue fiscal, le bien disparait de son patrimoine immobilier.

Le nu-propriétaire du bien est tenu d’effectuer les grosses réparations telles que définies par le Code civil (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, digues et murs de clôture). Toutes les autres réparations sont à la charge de l’usufruitier.
Remarque : L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir d’une répartition des charges différentes.

Il existe plusieurs types de donations :

  • Donation simple ou donation-partage, avec réserve d’usufruit,
  • Donation de l’usufruit seul dont la donation temporaire d’usufruit,
  • Donation de la nue-propriété à une personne et de l’usufruit à une autre personne,
  • Donation d’une partie de la succession en nue-propriété ou en usufruit seulement ou à la fois en nue-propriété est en usufruit (…)

La clause de réserve d’usufruit permet de garder le contrôle car l’usufruitier peut rester dans le logement, le gérer ou encore prendre part aux votes des assemblées générales. Cette clause permet également d’anticiper la transmission du patrimoine.

Le nu-propriétaire peut décider, librement, de vendre sa nue-propriété. Mais, en ce qui concerne la vente de la totalité du bien, il faut un accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chacun recevra alors une fraction du prix de vente calculé au prorata de ses droits.

L’usufruit rejoint la nue-propriété sans aucune formalité et sans taxation à la fin de l’usufruit ou au décès de l’usufruitier.

Remarque : Il est également possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement de propriété.

A qui peut-on faire une donation d’usufruit ?

Il est possible, pour le propriétaire d’un bien immobilier, de transmettre l’usufruit à un membre de sa famille ou à un tiers. L’acte doit être signé devant un notaire.

Il est également possible de céder l’usufruit à un bailleur social ou une association.

Le démembrement est souvent utilisé dans le cadre familial. C’est une technique qui permet aux parents de devenir les usufruitiers et aux enfants de devenir les nus propriétaires du bien. Ainsi, lors de la transmission, le transfert de propriété est fait automatiquement, les enfants deviennent propriétaires à part entière et égale du bien légué.

Il n’est cependant pas possible de déshériter les héritiers par un jeu de démembrement de propriété.
De plus, le démembrement peut s’appliquer à la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie, ceci  peut permettre de transmettre le capital une première fois au quasi-usufruitier et une seconde fois au nu-propriétaire.

Quelle fiscalité ?

  • En matière de donations et de successions :

Il n’y a pas de droits de succession au décès de l’usufruitier.

De plus, les droits de donation sont plus faibles par rapport à une donation en pleine propriété puisqu’ils sont calculés sur une fraction de la valeur du bien.

Valeur de l’usufruit en cas de donation temporaire d’usufruit :

Dans le cas d’une donation temporaire, l’usufruit est estimé à 23 % par tranche de 10 ans dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager 

Valeur de l’usufruit dans le cadre d’un usufruit viager (limité par le décès de l’usufruitier) :

 La valeur fiscale de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier :

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit
Moins de 21 ans révolus 90 %
Moins de 31 ans révolus 80 %
Moins de 41 ans révolus 70 %
Moins de 51 ans révolus 60 %
Moins de 61 ans révolus 50 %
Moins de 71 ans révolus 40 %
Moins de 81 ans révolus 30 %
Moins de 91 ans révolus 20 %
Plus de 91 ans révolus 10 %

La valeur de la nue-propriété d’un point de vue fiscal est déterminée par soustraction.

Remarque : Plus l’usufruitier est jeune et plus la valeur de l’usufruit est importante, les droits de mutation qui sont à payer en cas de donation avec réserve d’usufruit sont donc réduits.

  • Revenus fonciers :

En ce qui concerne les charges supportées pour l’entretien du bien, elles sont déduites du revenu foncier de celui qui les a effectivement payées (dans la limite de 10 700 €).

Si le bien est occupé par l’usufruitier, occupé gratuitement par le nu propriétaire ou loué meublé, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne peuvent pas imputer de charges sur le revenu foncier.

Si le bien est loué à un tiers ou au nu propriétaire, l’usufruitier détermine le revenu foncier en tenant compte des charges déductibles qu’il a payé. Les charges payées par le nu-propriétaire peuvent être déduites des revenus fonciers des autres biens.

  • Impôt sur les plus-values

Aux cessions d’usufruit et de nue-propriété, il convient d’appliquer les règles d’imposition des plus-values immobilières.

Les seules particularités par rapport à la fiscalité de la pleine propriété concernent le calcul du prix d’acquisition. Une fois que celui-ci est déterminé, la plus-value se calcule selon les règles de droit commun en prenant en compte les abattements pour durée de détention.

  • Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les biens sont soumis à l’IFI entre les mains de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Pour le nu propriétaire, le bien ne figure pas dans la déclaration (excepté pour 3 cas exceptionnels).

Pour quels objectifs ?

Les principaux objectifs du démembrement de propriété sont les suivants :

  • Faciliter la transmission et Bénéficier d’avantages successoraux: en cas de donation de l’usufruit aux enfants, lors de la transmission, le transfert de propriété est fait automatiquement, les enfants deviennent propriétaires à part entière et égale du bien légué. De plus, le nu-propriétaire reçoit l’usufruit et devient propriétaire sans payer de droits de succession.
  • Permettre à ses enfants de toucher des revenus complémentaires notamment en début de vie professionnelle en cédant pour une durée déterminée l’usufruit.
  • Permettre, dans l’objectif de la retraite de profiter du bien et de ses revenus jusqu’à la fin de ses jours tout en vendant la nue-propriété (vente en viager).
  • Bénéficier d’avantages en matière d’IFI pour le nu-propriétaire en cas de cession ou donation de l’usufruit d’un bien immobilier : Le bien est imposé pour la valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier.

Avantages / Inconvénients

Avantages Inconvénients
  • Avantager ses proches grâce à la facilité de   transmission et à l’exonération des droits de succession
  • Aucune fiscalité appliquée lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété et avantages en matière d’IR et d’IFI pour le nu-propriétaire
  • Possibilité pour le nu propriétaire de déléguer la gestion des biens à l’usufruitier

 

  • Risque d’abus de droit en cas d’objectifs opposés entre l’usufruitier et le nu propriétaire
  • Biens soumis à l’IFI pour l’usufruitier et pour la valeur en pleine propriété

 

 

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