La dispositif LMNP Censi-Bouvard c’est quoi ?

La loi Censi-Bouvard est une loi fiscale qui concerne les investissements en logement meublé non professionnel et essentiellement les résidences de services neuves ou rénovées. Cette loi permet la défiscalisation des loyers générés par l’investissement ainsi qu’une réduction d’impôts.

Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, plusieurs conditions sont à respectées :

  • Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à une société exploitante de la résidence dans les 12 mois qui suivent sa livraison et pour une durée minimale de 9 ans.
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Elles doivent être inférieures à 23 000 € et ne pas dépasser  50 % du revenu global.

Pour être éligible au dispositif LMNP Censi-Bouvard, les logements doivent être situés dans une des résidences suivantes :

  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences d’accueil et de soins agréées

Remarque : L’acquisition d’un logement dans une résidence de tourisme ne permet plus de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard depuis 2017.

Il doit s’agir d’un logement :

  • Soit neuf n’ayant jamais été habité, ni utilisé sous quelque forme que ce soit ;
  • Soit en état futur d’achèvement
  • Soit réhabilité et achevés depuis 15 ans maximum

Le logement doit être entièrement meublé et équipé.

Remarque : Le logement ne doit pas être mis à disposition à titre précaire ou à titre gratuit ni même être utiliser par le propriétaire ou un membre de sa famille.

Initialement  effectif jusqu’en 2015,  le dispositif Censi-Bouvard a été prorogé et les investisseurs peuvent continuer d’en bénéficier jusqu’en décembre 2018.

Pour qui ?

Il s’agit de tous les contribuables domiciliés en France et qui acquièrent un logement éligible au dispositif LMNP Censi-Bouvard et qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Ainsi, la loi Censi-Bouvard ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Quelle fiscalité ?

La loi Censi Bouvard offre aux investisseurs les mesures de défiscalisation suivantes :

Mesures de défiscalisation Conditions et dispositions spécifiques
Réduction d’impôt égale à 11% du prix d’acquisition (Hors taxe) ou du prix de revient des logements rénovés majoré du montant des travaux Limite de la réduction de 300 000 € par an et par foyer fiscal.

Le montant maximum de la réduction d’impôt est donc de 3 666 €.

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable sur l’impôt des 6 années suivantes

Récupération de la TVA soit 20% du montant de l’investissement Pour récupérer la TVA payée sur le prix du logement il faut que :

  • l’exploitant de la résidence propose 3 services minimums parmi les 4 suivants : petit déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison et entretien des parties communes
  • Loyers perçus doivent être soumis à la TVA

Remarque : Avec le projet de loi de Finances pour 2018, une mesure spécifique a été instaurée. Elle concerne les travaux de rénovation énergétique, de ravalement et d’adaptation aux personnes handicapées et donne droit à une réduction d’impôt de 20% du montant des travaux dans la limite de 22 000 soit une réduction maximale de 4 400 €.

Le statut de loueur meublé non professionnel permet de bénéficier, en plus du dispositif Censi-Bouvard, d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs.

Pour quel objectif ?

Le principal objectif est le suivant :

  • Constitution d’un patrimoine stable à travers l’acquisition d’un bien meublé confié à un gestionnaire tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables.

Avantages / Inconvénients

Avantages Inconvénients
  • Simplicité de gestion en loueur meublé car gestion des résidences confiée à une société exploitante
  • Pas de plafond de ressources ou de loyers pour l’éligibilité du locataire
  • Obtenir une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition ou du prix de revient ainsi qu’une récupération de la TVA à hauteur de 20%.
  • Obligation du propriétaire de location du bien pour une durée minimale de 9 ans
  • Pas de cumul possible avec les autres lois permettant la défiscalisation de ce type de revenus
  •  Prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an

 

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