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  5. Plus-values immobilières des particuliers

Une plus-value immobilière c’est quoi ?

Une plus-value ou moins-value immobilière est constatée lors de la cession* :

  • D’immeubles bâtis ou non bâtis (appartement, maison ou terrain)
  • De droits réels immobiliers tels que l’usufruit ou la nue-propriété
  • De parts de sociétés immobilières

Il peut s’agit d’une vente mais également d’un échange de biens, d’un partage ou d’un apport.

Le montant est égal à la différence entre le prix de cession et le prix de revient.

En ce qui concerne le prix de revient, il correspond au prix d’achat du bien majoré de certains frais à conditions de pouvoir les justifier :

Prix de revient = 
Prix d’acquisition 
+ Charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat 
+ Frais d’acquisition : Droits d’enregistrement, TVA payée au moment de l’acquisition, frais de notaire etc. 
+ Dépenses de travaux : Construction, Reconstruction, Agrandissement ou Amélioration sur justificatifs 
+ Frais de voirie, de réseaux et de distribution d’un terrain à bâtir 

Remarque : En cas d’absence de justificatifs, le vendeur a la possibilité d’appliquer, en matière de frais d’acquisition une majoration forfaitaire équivalente à 7.5 % du prix d’achat.

Pour les dépenses effectuées dans le cadre de travaux, la personne a également la possibilité de majorer le prix d’achat de 15 % si elle ne retrouve pas les factures mais à condition qu’elle soit propriétaire du bien depuis plus de 5 ans.

Il faut noter que pour les biens payés au moyen d’une rente viagère, le prix d’achat est la valeur en capital de la rente (auquel on ne peut pas décompter les intérêts).

En ce qui concerne le prix de cession, il s’agit du prix de vente mentionné dans l’acte auquel on peut ajouter ou déduire certains frais à condition de pouvoir les justifier :

Prix de cession = 
Prix de vente
+ Charges et indemnités payées par l’acheteur et prévues dans l’acte notarié 
– Frais de cession : mainlevée d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires etc. sur justificatifs 
– Montant de la TVA acquittée 

Il faut noter que pour les biens cédés contre une rente viagère, le prix de cession est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts.

Pour qui ?

Il s’agit des contribuables particuliers et des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés qui exercent une activité non professionnelle effectuant une opération de cessions imposables citées précédemment.*

Quelle fiscalité ?

La plus-value imposable est réduite d’un abattement qui dépend de la durée de détention depuis la date d’acquisition des titres. Ces abattements différent selon que l’on détermine la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17.2 %) :

Abattements pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux

Durée de détention Pourcentage d’abattement pour Impôt sur le revenu Pourcentage d’abattement Prélèvements sociaux
De 6 à 21 ans 6 % par an 1.65 % par an
De 22 à 23 ans 4 % par an 1.60 % par an
De 23 à 30 ans Exonération 9 % par an
Au-delà de 30 ans Exonération

Remarque : Des abattements exceptionnels peuvent s’appliquer sous certaines conditions. Un abattement de 70% s’applique pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values réalisées dans le cadre de terrains à bâtir et des immeubles bâtis quand l’acquéreur s’engage à démolir les constructions pour reconstruire des logements à condition qu’il s’agisse de terrains ou immeubles bâtis situés en zone tendue.

En cas de moins-value réalisé dans le cadre d’une cession immobilière, celle-ci n’est ni imputable sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global.

Pour quel objectif ?

Le principal objectif est le suivant :

  • Fluidifier et encourager le marché de l’immobilier grâce à la possibilité de bénéficier, en cas de cession, d’une fiscalité avantageuse avec des abattements dans le cadre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Avantages / Inconvénient

Avantages Inconvénients
  • Possibilité de bénéficier d’un abattement significatif sur la plus-value imposable brute en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux
  • Possibilité, dans certains cas, de bénéficier d’un abattement exceptionnel sur la plus-value imposable brute
  • Exonération totale d’impôt sur le revenu au-delà de 23 années de détention et de prélèvements sociaux au-delà de 30 années de détention
  • Pas de possibilité de compenser les plus-values par les moins-values de même nature
  • Obligation d’avoir détenus le bien pendant au moins 6 ans pour pouvoir bénéficier d’un abattement

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