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  5. Plus-values immobilières professionnelles

Une plus-value immobilière professionnelle c’est quoi ?

Une plus-value immobilière professionnelle est constatée en cas d’opérations affectant les biens inscrits à l’actif d’une entreprise telles que :

  • Les destructions ou mises hors services,
  • Les ventes
  • Les apports,
  • Les cessations d’activité,
  • Les cessions d’entreprise,
  • Les retraits dans le patrimoine privé.

Remarque : Le champ d’application des plus-values des particuliers est beaucoup plus restreint.

Le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de cession et la valeur d’origine du bien (valeur nette comptable en général).  

Le prix de cession est déterminé net de frais et taxes ayant grevés l’opération et inhérents à elle.

En cas d’apport en société, le prix de cession correspond à la valeur de l’apport.
En cas d’échange, le prix de cession correspond à la différence entre la valeur actuelle du bien reçu en échange et la valeur comptable du bien cédé.

Pour qui ?

Le régime des plus-values immobilières professionnelles s’applique :

  • aux entreprises soumises à l’IS ;
  • aux entreprises soumises à l’IR et pour lesquelles les biens se rapportent à l’activité professionnelle. Les sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés qui exercent une activité non professionnelle sont assujetties au régime des plus-values des particuliers.

Quelle fiscalité ?

En matière de fiscalité, il convient de dissocier les entreprises soumises à l’IR (entreprises individuelles et sociétés de personnes) et les sociétés soumises à l’Impôt sur les sociétés (sociétés de capitaux).

Entités soumises à l’IR :

Pour les entités soumises à l’IR, on distingue les plus-values à long terme et à court terme :

Durée de détention du bien Eléments amortissables Eléments non amortissables
Moins de 2 ans Plus-value à court terme Plus-value à court terme
Plus de 2 ans Plus-value à court terme dans la limite de l’amortissement déduit (puis à long terme au-delà) Plus-value à long terme

 

Fiscalité

Plus-value à long terme Imposition au taux de 12.8 % + prélèvements sociaux de 17.2 % (PFU de 30%) pour les plus-values réalisées en 2017 et les années suivantes

Remarque : Les moins-values nettes à long terme peuvent être imputées sur les plus-values nettes à long terme durant les 10 années qui suivent.

Plus-value à court terme Elle est intégrée au résultat ordinaire, soumise aux charges sociales et au barème progressif de l’IR.

Remarque : En cas de moins-value à court terme, celle-ci vient s’imputer sur le résultat et pourra générer du déficit imputable sur le revenu global.

Les possibilités d’exonération :

  1. Les plus-values, à court et long terme, peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux si les conditions suivantes* sont remplies :
  • Une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole doit être exercée à titre professionnel pendant 5 ans;
  • La moyenne des recettes réalisées au cours des 2 précédentes années civiles ne doit pas dépassé 90 000 € pour les activités de prestations de services et 250 000 € pour les activités d’achat-revente ou de fourniture de logement.

L’exonération est partielle et dégressive si le montant des recettes est compris entre 90 000 € et 126 000 € pour les prestations de services et entre 250 000 € et 350 000 € pour les ventes.

Les loueurs meublés peuvent bénéficier de l’exonération si les conditions sont remplies.

  1. Les plus-values (après abattement) inférieures à 15 000 € sont totalement exonérées.
  2. Un abattement de 10 % par année de détention s’applique au-delà de la 5ème année concernant les plus-values à long terme relatives à un immeuble affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

L’exonération est totale au bout de 15 ans (contrairement aux plus-values des particuliers qui le sont qu’après 22 ans de détention) et ce dispositif ne concerne pas la plus-value à court terme.

Entités soumises à l’IS :

Pour les entités soumises à l’IS, les plus-values immobilières sont toujours à court terme quelque soit la durée de détention.

La plus-value est intégrée au résultat imposable à l’IS au taux normal (31 %) ou, le cas échéant, au taux réduit (15%).

Aucun dispositif d’exonération n’existe à ce jour.

Remarque : Il peut donc être opportun de ne pas inscrire l’immeuble d’exploitation à l’actif d’une société soumise à l’IS mais plutôt de l’acquérir par une SCI afin de bénéficier du régime avantageux des plus-values immobilières des particuliers.

Pour quel objectif ?

Le principal objectif est le suivant :

  • Fluidifier et encourager le marché de l’immobilier grâce à la possibilité de bénéficier, sous certaines conditions, d’une fiscalité avantageuse avec des possibilités d’exonération dans le cadre des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu.

Avantages / Inconvénients

Avantages

Inconvénients

  •  Possibilité de bénéficier d’un abattement significatif sur  plus-values à long terme relatives à un immeuble affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole avec une exonération totale au bout de 15 ans, dans le cadre des sociétés soumises à l’IR
  • Exonération total des plus-values inférieures à 15 000 € pour les sociétés soumises à l’IR
  • Exonération totale des plus-values à court et long terme si certains conditions* sont remplies pour les sociétés soumises à l’IR  
  • Pas de possibilité d’exonération pour les plus-values des sociétés soumises à l’IS 
  • Obligation d’avoir détenus le bien pendant au moins 6 ans pour pouvoir bénéficier d’un abattement pour les sociétés soumises à l’IR

 

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