La loi « Monuments Historiques » c’est quoi ?

La loi sur les Monuments Historiques est une loi de défiscalisation existant depuis plus de 100 ans qui vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques.

L’investissement en loi Monuments Historiques accorde à l’investisseur ayant acquis un bien classé nécessitant d’importants travaux de restauration des mesures de Défiscalisation très favorables.

Depuis le 1er Janvier 2019, pour bénéficier de ces mesures favorables, la loi oblige le propriétaire à conserver le bien pendant au moins 15 ans.

Les immeubles concernés par la défiscalisation permise dans le cadre de la loi Monuments Historiques sont les suivants :

  • Les immeubles classés Monuments Historiques;
  • Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
  • Les immeubles faisant partis du patrimoine national en raison du label délivré par la « Fondation du patrimoine » si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine ;
  • Les immeubles faisant partis du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances et qui sont ouverts au public.

Les Travaux éligibles à loi monuments historiques sont :

  • Les Travaux de démolitions
  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble
  • Les Travaux déclarés d’utilité publique
  • Les Travaux qui ont pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties commune
  • Les Travaux de réparation et d’entretien et d’amélioration de l’habitation

De plus, les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Remarque : L’investisseur n’est pas soumis à une obligation de mise en location du logement comme c’est le cas avec de nombreux dispositifs tels que la loi Malraux ou la loi Pinel.

Pour qui ?

Il s’agit de tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien éligible à la loi Monuments Historiques et qui réalisent des travaux de restauration (logements destinés à la location).

Les particuliers peuvent investir dans les monuments historiques directement ou par l’intermédiaire d’une SCI (Société civile Immobilière) à condition qu’il s’agisse d’une SCI « familiale ». Il est possible également pour les associés de sociétés civiles non familiales et non soumises à l’Impôt sur les sociétés de bénéficier du régime à condition que la société obtienne un agrément.

Remarque : L’investissement via une SCI dans un monument historique entraine souvent des limitations de bénéfices liés au dispositif.

L’avantage fiscal n’est réellement intéressant que pour les investisseurs situés dans les tranches d’impositions élevées c’est-à-dire à 41% et 45%.

Quelle fiscalité ?

Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier « Monuments Historiques » ainsi que les intérêts d’emprunts relatifs à l’acquisition du bien et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers.

Si le montant des travaux dépasse les revenus fonciers, le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

On distingue, entre les monuments historiques donnés en location et ceux occupés personnellement par le propriétaire, quelques différences :

Monuments historiques donnés en location et procurant des revenus

Revenus fonciers Revenu global
Déduction à 100% des charges de la propriété + abattement forfaitaire de 2 290€ ou 1 525€ selon que l’immeuble comprend ou non un parc ou un jardin ouvert au public Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation

Monuments historiques occupés par leur propriétaire et procurant des recettes imposables

Revenus fonciers Revenu global
Déduction à 100% des charges liées au droit de visite + travaux de réparation ou d’entretien subventionnés

Pour les autres dépenses : Déduction au prorata de la surface des locaux auxquels le public a accès (en absence de justificatifs : 75%)

Déduction sur le revenu global des charges foncières qui se rapportent uniquement à la partie d’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (en absence de justificatif : 25%)

Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation

Depuis 2018, les investissements en Monuments historiques échappent au Plafond des Niches Fiscales.

La donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droit de succession.

Enfin, les économies d’impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers.

Néanmoins, les monuments historiques ne bénéficient d’aucune exonération au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. Ils doivent obligatoirement être inclus dans l’assiette de l’impôt.

Pour quel objectif ?

L’objectif principal est le suivant :

  • Constitution d’un patrimoine de qualité tout en bénéficiant d’importantes économies d’impôt pour les contribuables situés dans les tranches d’impositions élevées.

Avantages / Inconvénients :

Avantages Inconvénients
  • Transmission du bien en exonération totale de droits de succession
  • Permet de réduire son revenu imposable, et donc son impôt, sans aucun plafond
  • Absence de prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales
  • Obligation du propriétaire de conserver le bien au moins 15 ans
  • Travaux parfois onéreux et strictement encadrés par un ABF (Architecte des Bâtiments de France)  
  • Taxation à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

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